Se você comprou um imóvel, já pagou tudo direitinho, mas nunca recebeu a escritura definitiva, provavelmente já está preocupado. Afinal, sem escritura, o bem continua no nome do antigo dono e isso pode trazer dor de cabeça: dificuldade para vender, problemas com herdeiros, bloqueio judicial e até risco de perder o imóvel.
O que muita gente não sabe é que existe um caminho legal para resolver isso: a adjudicação compulsória. Neste artigo, vou explicar de forma simples como funciona, quem pode usar, qual a lei que garante esse direito e o passo a passo para conseguir registrar seu imóvel no seu nome.
O que é adjudicação compulsória?
Adjudicação compulsória é um processo judicial (ou agora também extrajudicial, em cartório) usado quando a pessoa comprou um imóvel, pagou tudo, mas o vendedor se recusa ou não pode assinar a escritura.
É como se o juiz ou o cartório dissesse:
“Se o vendedor não quer passar o imóvel, eu mesmo autorizo o registro.”
O resultado final é que o imóvel é transferido oficialmente para o nome do comprador, sem depender da assinatura do vendedor.
Quando a adjudicação compulsória é necessária?
Esse procedimento é usado principalmente em casos como:
- O vendedor sumiu e você não consegue contato.
- O vendedor faleceu e os herdeiros não querem (ou não podem) assinar a escritura.
- O vendedor se recusa a assinar mesmo depois de receber todo o pagamento.
- A empresa que vendeu faliu e não finalizou a transferência.
- O contrato é antigo e não foi registrado na época.
Exemplo prático:
Imagine que João comprou um terreno em 2010, pagou à vista, mas combinou que faria a escritura depois. Anos depois, o vendedor morreu e os filhos não querem passar o terreno para o nome dele. João pode pedir a adjudicação compulsória para registrar o terreno sem precisar do consentimento deles.
Base legal da adjudicação compulsória
A adjudicação compulsória está prevista principalmente no Código Civil e no Código de Processo Civil.
Artigo 1.417 do Código Civil:
“Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
Tradução simples: Se você assinou um contrato de compra e venda sem cláusula de arrependimento, e esse contrato foi registrado, você tem direito de exigir que o imóvel seja transferido.
Artigo 1.418 do Código Civil:
“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Tradução simples: Se o vendedor se recusar, você pode ir à Justiça e pedir que o juiz transfira o imóvel para o seu nome.
Artigo 216-B da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73):
“Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitida a adjudicação compulsória extrajudicial, a qual será processada diretamente perante o cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com os documentos comprobatórios do preenchimento dos requisitos legais.”
Tradução simples: Hoje, é possível fazer adjudicação compulsória diretamente no cartório, sem precisar de processo judicial, se toda a documentação estiver em ordem.
Tipos de adjudicação compulsória
Existem duas formas principais:
- Judicial – feita através de um processo no fórum, quando há conflito ou falta de documentos para cartório.
- Extrajudicial – feita diretamente no cartório, mais rápida, mas depende de documentação completa e ausência de litígio.
Exemplo:
- Se o vendedor morreu e os herdeiros estão brigando pelo imóvel → judicial.
- Se o vendedor sumiu, mas você tem todos os comprovantes de pagamento e contrato → extrajudicial.
Passo a passo para regularizar seu imóvel
1. Reunir toda a documentação
- Contrato de compra e venda
- Comprovantes de pagamento
- Documentos pessoais
- Certidão do imóvel (matrícula atualizada)
2. Consultar advogado especializado
Mesmo na via extrajudicial, a lei exige que você esteja representado por advogado.
3. Definir se será via judicial ou cartório
- Judicial: entra com processo pedindo adjudicação compulsória.
- Extrajudicial: protocola o pedido direto no cartório com toda documentação.
4. Registro da decisão ou do ato do cartório
No final, a decisão do juiz ou o ato do cartório será levado ao Registro de Imóveis para constar seu nome como proprietário.
Dúvidas frequentes (muito pesquisadas na internet)
1. Preciso pagar imposto de novo na adjudicação compulsória?
Não, desde que o ITBI já tenha sido pago na compra.
2. E se o contrato não foi registrado na época?
Ainda é possível, mas pode ser necessário provar a compra com outros documentos e testemunhas.
3. Quanto tempo demora?
- Extrajudicial: 30 a 90 dias.
- Judicial: de 6 meses a 3 anos, dependendo da complexidade.
4. Posso fazer sozinho, sem advogado?
Não, a lei exige que haja representação por advogado, mesmo no cartório.
Problemas comuns que a adjudicação compulsória resolve
- Imóvel comprado de construtora que faliu.
- Vendedor desaparecido ou que mudou de cidade.
- Contratos antigos nunca regularizados.
- Imóvel no nome de pessoa falecida, sem inventário concluído.
A importância de consultar advogado especializado
A adjudicação compulsória pode parecer simples, mas cada caso tem detalhes que podem fazer a diferença. Um advogado especializado sabe identificar a melhor via (judicial ou extrajudicial), preparar a documentação e evitar que o processo seja negado por falta de provas.
Se você está nessa situação, procure ajuda antes de tomar qualquer passo. Muitas pessoas perdem tempo e dinheiro tentando regularizar o imóvel sozinhas e acabam com problemas ainda maiores.
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