Se você tem um imóvel que ocupa há anos, mas não possui registro perante a matrícula do imóvel ou de documento de aquisição, saiba que pode estar diante de uma excelente oportunidade: a usucapião extrajudicial. Ela é uma alternativa que permite regularizar o seu imóvel sem precisar entrar com um processo na Justiça, o que significa mais rapidez, menos burocracia e, claro, economia.
Neste artigo, vamos explicar o que é a usucapião extrajudicial, como ela funciona na prática, quais os requisitos legais, os documentos necessários, os principais problemas enfrentados por quem tenta regularizar um imóvel, e, claro, por que contar com um advogado especializado faz toda a diferença.
O que é usucapião?
Antes de entrar na parte extrajudicial, precisamos entender o conceito básico de usucapião.
De forma simples, a usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem (imóvel ou móvel) pelo uso prolongado, contínuo, sem contestação, como se fosse dono. Ela serve, por exemplo, para quem mora por muitos anos em um terreno ou casa que não tem escritura de aquisição ou registro em matrícula de imóvel e nunca foi questionado por isso.
A previsão legal está no art. 1.238 do Código Civil:
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; o prazo será reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”
Traduzindo: se você mora em um imóvel há mais de 10 (dez) ou 15 (quinze) anos, sem ser incomodado, pode virar dono legal do bem.
O que é a usucapião extrajudicial?
Agora que você já entendeu a usucapião, vamos falar da usucapião extrajudicial, que foi criada para tornar esse processo mais rápido e menos burocrático.
A usucapião extrajudicial foi introduzida pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), acrescentando o artigo 216-A:
Art. 216-A: “Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel formulado diretamente ao cartório de registro de imóveis da comarca onde estiver localizado o imóvel usucapido, instruído com:”
Ou seja, portando os documentos previstos em lei, você pode ir diretamente ao cartório e fazer o pedido, sem processo judicial, desde que cumpra os requisitos legais.
Vantagens da usucapião extrajudicial
- Menos tempo: pode durar de 6 (seis) meses a 1 (um) ano, enquanto a judicial pode levar vários anos.
- Menos custos com taxas judiciais e honorários.
- Sem processo: menos burocracia, sem audiências, sem perícias.
Requisitos para usucapião extrajudicial
Para conseguir a usucapião extrajudicial, é preciso:
- Posse mansa e pacífica (sem brigas ou contestações);
- Tempo de posse suficiente (10 (dez) ou 15 (quinze) anos, dependendo do caso);
- Justo título e boa-fé (em algumas modalidades);
- Imóvel urbano ou rural;
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e com a devida ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
- Certidões negativas dos distribuidores da Justiça;
- Ata notarial lavrada em cartório.
Exemplo prático
Vamos imaginar que a dona Maria comprou um terreno na periferia da cidade há 12 (doze) anos, sem contrato registrado, e mora lá com a família desde então. Ela pagou tudo certinho, mas nunca registrou a aquisição desse imóvel na matrícula do imóvel. Como o antigo dono nunca mais apareceu e sua posse no imóvel nunca foi contestada, pode fazer o pedido de usucapião extrajudicial.
Com ajuda de um advogado, ela reuniu os documentos, contratou um engenheiro para fazer a planta e foi ao cartório lavrar a ata notarial. Em poucos meses, conseguiu registrar o imóvel em seu nome. Sem processo. Sem dor de cabeça.
Quais os tipos de usucapião que podem ser feitos no cartório?
- Ordinária: 10 (dez) anos, com justo título e boa-fé;
- Extraordinária: 15 (quinze) anos, sem necessidade de título ou boa-fé;
- Especial urbana: 5 (cinco) anos, imóvel urbano de até 250m², para moradia própria;
- Especial rural: 5 (cinco) anos, imóvel rural de até 50 (cinquenta) hectares, para moradia e produção.
Obs.: Para todas essas modalidades, sempre será necessário a verificação de preenchimento dos requisitos autorizadores para realização de usucapião extrajudicial. Nem sempre é possível, especialmente se houver contestação.
Dúvidas frequentes (com respostas claras)
1. Posso fazer usucapião de um imóvel que era da minha família?
Depende. A posse precisa ser como dono exclusivo, com intenção de exercer propriedade. Posse “em nome de todos” não serve.
2. Preciso de advogado para usucapião extrajudicial?
Sim. A lei exige assistência de advogado. Além disso, ele vai garantir que você junte todos os documentos corretamente, o que evita recusas.
3. E se algum vizinho ou herdeiro contestar?
Se houver contestação formal, o procedimento extrajudicial é encerrado e você precisa ir para a via judicial.
4. O que é ata notarial?
É um documento feito no cartório que comprova, de forma imparcial, que você exerce a posse. O tabelião vai ao local, verifica tudo, e registra.
5. Qual o custo da usucapião extrajudicial?
Depende do estado, mas geralmente envolve:
- Honorários do advogado;
- Custos com planta e memorial (engenheiro);
- Lavratura da ata notarial;
- Registro final no cartório.
Mesmo assim, costuma ser mais barato que um processo judicial.
Problemas comuns (e como evitar)
- Documentação incompleta: não adianta ir ao cartório sem a planta, a ata, e demais documentos dispostos em lei;
- Conflitos com vizinhos e/ou proprietários registrais: se houver litígio, será necessário o ingresso de ação judicial;
- Imóvel em condomínio ou com vários proprietários: pela complexidade e necessidade de discussão, torna o inventário extrajudicial mais complicado.
Por que consultar um advogado especializado é tão importante?
Mesmo sendo extrajudicial, a usucapião exige conhecimento jurídico e técnico. Um advogado especializado poderá:
- Avaliar se você realmente cumpre os requisitos;
- Indicar qual a melhor modalidade de usucapião;
- Ajudar a reunir e revisar os documentos;
- Atuar junto ao cartório para acelerar o procedimento.
Tentar fazer tudo sozinho pode resultar em indeferimento, perda de tempo e dinheiro.
Conclusão
A usucapião extrajudicial é uma ferramenta poderosa para quem deseja regularizar um imóvel de forma mais rápida e econômica. Se você mora há anos em um imóvel sem escritura, pode estar mais perto do que imagina de ter o registro em seu nome. Com apoio jurídico adequado, esse caminho se torna mais simples, seguro e eficaz.
